Qu'est-ce commerciaux investisseurs immobiliers doivent savoir au sujet Taux de capitalisation

Taux de Cap ou taux de capitalisation ou tout simplement plafond est le rapport des revenus de location annuelle de la propriété sur le prix d'achat. Ce nombre est souvent montré sur les listes de l'immobilier commercial. Alors vous devez savoir ce jargon si vous voulez investir dans l'immobilier commercial. C'est généralement un nombre compris entre 3% à 10%.

Pour ceux qui investissent dans le marché boursier, le taux de capitalisation est l'équivalence de l'inverse de P / E ratio. Ainsi, un plafond de 5% est équivalente à P / E ratio de 20. La principale différence est dans l'immobilier le gain est réel alors qu'il comptable gagner sur le marché boursier où gagner peut être rétablie ans plus tard!

Plus le plafond le plus élevé des revenus locatifs de la propriété produit et donc le moins d'argent dont vous avez besoin pour l'acompte. Les investisseurs expérimentés se tournent souvent à la casquette pour filtrer les propriétés avec un revenu de location bas. Certains investisseurs préfèrent propriétés avec le chapeau qui est plus élevé que le taux d'intérêt qu'ils paient pour le prêt. De cette façon, ils savent qu'ils recueillent plus des locataires que ce qu'ils paient la banque.

Lorsque la propriété a un taux de vacance élevé, courtiers inscripteurs montrent souvent proforma (ou potentiel) bouchon au lieu d'attirer l'attention des investisseurs. Prenons l'exemple suivant pour illustrer ce point. Une propriété est inscrite à 1M $ et est loué à 90%. Il a des baux bruts avec un revenu brut réel de 90K/year $ et 30K $ de dépenses annuelles. En supposant que le revenu pro forma est 110K/year $ quand il est loué à 100% à l'augmentation des loyers de marché. Donc, 3 courtiers inscripteurs différents pourraient afficher des taux de capitalisation de 3 différents pour la même propriété:

o Le premier courtier peut utiliser NOI (revenu net d'exploitation) de 60K/year $ (90K $ de revenu brut moins 30K $ de frais) et donc le taux de la PAC nette est de 6%. Ce courtier calcule le plafond de la façon dont il devrait être.
o Le deuxième courtier peut utiliser le revenu brut de 90K $ et donc le taux brut de la PAC est de 9%.
o Le courtier tiers peut vouloir utiliser les revenus pro forma de 110K $ pour attirer l'attention des investisseurs et donc le taux de la PAC proforma est de 11%!

Donc, en tant qu'investisseur, vous avez besoin de savoir ce bouchon, par exemple, net, brut ou pro forma du courtier utilise. Sinon, vous pouvez offrir trop pour la propriété. Dans le même temps, lorsque vous dites à votre courtier de rechercher des propriétés avec un taux certain plafond, assurez-vous que le courtier sait ce taux plafond vous avez à l'esprit.
Les rendements d'un investissement immobilier commercial proviennent de 4 sources: l'appréciation, des flux de trésorerie, le taux de capitalisation soit, la dépréciation (radiations d'impôt), et la réduction de capital à partir de vos versements hypothécaires. Si vous investissez dans le «droit» de propriété, le plus gros morceau de votre retour sur investissement devrait provenir de l'appréciation. Il ya souvent un conflit entre le taux de plafonnement et d'un potentiel d'appréciation forte. Les propriétés qui offrent un potentiel de forte appréciation, par exemple nouvelles propriétés ou ceux en bonne situation ont tendance à avoir plus faible taux plafond. D'autre part, les propriétés qui sont en mauvais état, ou qui ont un bail foncier sont beaucoup plus difficiles à vendre. En conséquence, le vendeur va essayer d'attirer les acheteurs avec un taux plafond plus élevé. Si vous voyez une propriété avec le taux de capitalisation exceptionnellement élevé en Californie, par exemple, plus de 7%, vous devriez vous demander "quel est le problème avec cette propriété?" Il ya des chances que vous y trouverez une raison convaincante pour laquelle il est si élevé.

Est la propriété la plus haute bouchon le «meilleur» des biens? La réponse courte est non. Si l'investissement était aussi simple que cela, vous ne seriez pas besoin d'un conseiller en placement. Taux de Cap devrait être l'un des divers facteurs que vous jugez si vous devez investir dans une propriété. Il ne devrait pas être le seul facteur. En outre, vous pouvez améliorer le bouchon en

o Augmenter le taux d'occupation.
o augmenter le loyer lorsque les baux actuels arrivent à échéance.
o Négocier des contrats de location avec augmentation annuelle de loyer.
o Améliorer la propriété d'attirer des locataires plus haut de gamme.
o Réduire les dépenses non remboursées par les locataires.

En faisant cela, vous pouvez augmenter le taux de capitalisation et par conséquent la valeur de votre investissement....